河南平顶山墙体广告  自从我公司接到贵公司的协作意向后，我公司先后派出了数十人次对该项目进行了开始的商场查询，此项目可行性操作主张是在仅通过开始的商场查询的条件下暂时拟定的操作计划，仅供参阅；若到时因项目预备开展或许其它不行反抗缘由能够构成开盘时刻调整，推行推行计划也会因现实状况而有恰当的误差。
    思考到我公司供应的推行方法所需的前期预备时较长，另我公司将对项目作更为具体的商场查询，并依据商场查询成果拟定终究的推行策划计划。在结束陈述之前，对公司领导给予咱们的这次机遇深表谢谢。
    咱们即将达到的政策
    从商场视点为公司获取最大利益，打造公司品牌形象。
    把华坤·景山庄园打造为开源路地标性崇高住所小区。
    3、  为开发商完结疾速回笼资金。
    平顶山市博宇房地产参谋有限公司
    2010年8月18日
    一：建工盛世华庭
    （一）、项目电话：6466666、2997777
    （二）、项目地：平顶山市开源路南段
    （三）、开 发 商：河南建工房地产开发有限公司
    （四）、踩盘内容：
    1、价位，待定
    2、小区计划：共3栋高层
    户型：两室两厅一卫88.93平方米、三室两厅两卫128.76平方米、另外户型待定。
    贵人世界一期紫荆城
    （一）、开发商：平顶山贵人居房地产开发有限公司
    （二）、项目电话：8866777
    （三）、项目地址：火车站对面
    （四）、踩盘内容：
    1、报价：当时均价3700元/平方米
    2、小区全体计划65亩，一期15亩。总修建面具23万平方米，一期6万平方米。
    3、户型：两室两厅一卫户型80平方米、83平方米，三室两厅一卫103平方米、120平方米，三室两厅二卫143平方米、138平方米。
    三、瑞鑫苑
    （一）、项目电话：3266666、3267777
    （二）、项目地：平顶山建造路与东环路交汇处
    （三）、开 发 商：平顶山市瑞旌房地产开发有限公司
    （四）、出售署理：平顶山市安全房地产征询公司
    （五）、踩盘内容：
    1、价位待定，3200元/平方米
    2、小区计划：占地1万余平方米，总修建面积3万余平方米，共2栋18层高层
    3、户型：两室一厅77.61平方米、三室两厅一卫104.97平方米、三室两厅二卫138.6平方米
    四、项目名称：金城丽景
    （一）、项目电话：6127777   2366555
    （二）、项目地：平顶山开源路南段
    （三）、开 发 商：平顶山市立威房地产开发有限公司
    （四)、署理商：和创地产组织。
    （四）、踩盘内容：
    1、价位待定，估量均价3500元/平方米
    2、小区计划：占地5万余平方米，总修建面积11万余平方米，共9栋15层修建。
    3、户型：两室两厅80.54平方米，一室一厅一卫53平方米，三室两厅一卫136.94平方米、93平方米、97平方米。
    1．地舆方位及道路交通
    本案坐落平顶山市开源路与神马大路交汇处西南角。本案周边的交通相对便当，地块内地势南高北低。
    2．地势地质
    该地段原来牛庄村土地，是城中村改造项目，从邻近开发项目计划计划能够揣度，该项目地块地势地质条件根本契合住所开发需求。
    3．项目邻近日子配套、市政根底及公建造备
    3．1日子配套
    据开始查询，本项目地处平顶山市南城区，邻近现已具有老练的平常日子配套设备、便当的交通道路及逐渐完善的休闲文娱设备，但邻近的商业和休闲文娱设备层次相对较低。
    供暖方面可思考小区内市政会集供暖，或选用其他采暖方法。
    4．本项意图地舆方位及道路交通状况杰出，地质、地势应契算计划需求。日子配套设备齐全，市政根底及公建配套设备根本上可满意项目需求。
    5．项目周边住所现状
    脏乱差
    计划计划不合理
    无现代都市感、处于开展前期
    物业处置不抱负
    配套设备不行完善
    层次较低
    6．项目周边商业现状
    不会集
    相对烦闷
    脏乱差
    以矮小的民房为主、层次较低
    从事的行业以废品收购、门窗玻璃装饰，修补为主，行业层次较低
    形象定位
    快捷的：
    时髦的
    精约的
    显贵的
    低碳的
    有潜力的
    增值的
    2、日子定位诉求
    （1）、日子情调需求（舒服的、浪漫的、便当的）；
    （2）、高质量的寓居需求（安康的、生态的、低碳的、高科技的、安全的）；
    （3）、外交与开展的（对多功用的会所）商务需求；
    （4）、子女教育的需求；
    （5）、文明艺术空气之需求（主题景象文明小品）；
    ◇ 全体定位——崇高社区——中等价位
    ◇ 平顶山高层崇高社区
    3、项目案名定位
    ◇ 总案名：华坤景山庄园
    ◇ 一期案名：御景
    ◇ 二期案名：抱负城
    4、政策客户群定位
    主力采购群：
    以平顶山市都市白领为主，包含周边大型工矿企业职工、周边经商者、周边私营业主、邻近老住户、周边二次置业者、出资客。
    游离客户群：
    国企领导、平顶山其它区位潜力购房者、周边待婚青年、刚结业没多久的大中专结业生等初度置业者
    □中间消费群剖析
    这是一群中等及中等偏上收入阶级，日子压力不是很大，有必定的积储，大多数有自个的店肆或安稳的收入，有些是在单位有必定职务的中层领导或收入稳固的双职工，有必定的经济根底。
    本案中间消费群抱负的寓居形状
    政策客户的根本特征：
    ◎以都市白领人士居多，属于城市中产阶级；
    ◎ 有文明品味，对好东西有鉴赏眼光；
    ◎ 不只对住所内部的细节有执着需求，一起垂青全体社区空气；
    ◎ 倾向于按“人以群分”来挑选自个的寓居地址，他们重视街坊；
    ◎ 相对年青，因而巴望浪漫日子，想像力丰厚
    □政策客户共性
    ●需求产品具有较高的层次和层次。与均好性对比，更重视楼盘的独到之处高于地舆方位。
    ●十分重视环境。包含周边区域环境和小区内的寓居环境。
    ●重视整个小区的处置和全体的和谐。
    ●关于知识型的中产阶级以上客户潜意识里他们以为自个是与他人不一样
    的。
    ●具有前瞻性眼光，即使是用来自住的，也必定要以开展的眼光判别此区域的期望价值。
    ●平等地舆方位对比，寓居在这里更有层次和特性。
    5、项意图产品定位
    一、项目全体应分两期开发：
    一期以住所高层为主，二期以写字楼、公寓为主（若要思考写字楼必定要有富余的地上停车位）
    □窗体计划主张
    ●运用凸窗与角窗相联络扩展视界景象。
    ●落地玻璃阳台或落地窗的运用。
    ●选用可调式塑钢窗，既可摆布开，又可上下敞开。
    ●玻璃可选用平顶山当时没有的彩玻，以进步项目卖点。
    ●阳台进深应做到1.8米，使阳台的功用添加
    ●阳台设独立的上下水。
    二、户型计划主张：
    住所：85——95平方米二居户型（二室二厅一卫）尽量计划成二室
    二厅能够依据客户需求装饰成三室一厅
    100-120平方米三居户型（三室一厅一卫，三室二厅一卫）
    3、主力户型为二室二厅和三室二厅
    4、稍大客厅，大主卧，其他为小卧
    5、一切户型均选用通风，明厨，3米规范层高。
    6、小面积大户型，操作上能够把95-110平方米的面积处置成三室两厅一卫
    ●住所户型面积配比：
    户型 三室二厅二卫 三室二厅二卫 三室二厅一
    卫 二室二厅一卫 一室一厅一卫
    面积（平方米） 135--143 120-135 95—110 85—95 30—45
    占修建面积的百分比 15% 15% 30% 30% 10%
    另可思考10%一室一厅，面积在35-45平方米
    注：户型面积不行过大根本上从85平方米-143平方米。二室二厅和三室两厅作主导户型，三房户型设主人套房。
    鉴于项目当时的状况:计划计划有五栋高层，但户型在单栋楼上的计划现已断定，所以能够在其它楼栋上进行计划，全体户型的配比应接近在此所列户型配比。
    华坤·景山庄园案名寓意诠释：
    平顶山真实意义上的生态型安康住所
    首重推出高品质归纳社区特征
    打造“以人为本”的高层崇高园林小区
    计划计划的科学化、合理化
    户型计划的立异性和紧凑性
    充沛展现“全方位抢先”概念
    打造绿色低碳社区概念
    ◇真实意义上的酒店式物业效劳
    物业处置，是寓居本质的另一种直观表现，直接影响物业的价值，物业处置的另一重意义：效劳。效劳是崇高社区开展的必定方向。
    本案可思考约请闻名大型物业处置公司担任物业处置或物业处置参谋，供应酒店式的效劳。
    与绿类日子全接触：“城市绿肺”的最亲近受益者！
    与天然逸居全亲近：休闲观景相映成趣！
    坚持低密度的计划特性：只要盖得少一点，才干盖得好一点！
    ◇修建艺术化
    修建造型优美动人，不单满意住所的功用运用需求，一起重视给人以美的享用，充沛表现修建的特性和地域性。
    质量规范化
    工程、计划充沛契合国家颁布的有关规范，动态分区合理，触、视觉舒服，
    通风采光杰出，做到安全、适宜、便当，进步安康日子的规范。
    ◇建材环保化
    修建材料习惯年代潮流，契合环保规范，防止对环境、人体的损害，活跃选用新设备、新技术、科学合理计划，削减对资本的糟蹋，尽量循环运用名贵资本。
    配套完善化
    建立小区专营会所及客户效劳中间，为业主供应更贴近、更天然、更舒心的日子、歇息、文娱效劳。
    效劳酒店化
    物业处置强化其行业规范性处置内容，如治安、清洁及房子、小区设备的保护和更新，满意特性化效劳的需求，对于业主在物质和精力方面的需求，细化效劳内容，建立公正、安康、敞开的效劳系统。
    环境公园化
    交融作业和日子的敌对，在寓居环境建造中，成功完结园林化。
    日子科技化
    在计划和建造中，自觉运用老练的现代科学技术来开释居民的多层次日子空间，进步居民日子质量，一起也意味着住所日子化、人性化，即运用老练的技术方法效劳社区、家庭和自个，当时的首要政策是完善小区宽带建造，进步小区智能化规范。
    社区人性化
    对社区全体文明的营建，在计划建造中，不只供应足够的硬件设备，一起以物业处置为龙头，发起社会各行业安康、公正的效劳于小区，发明安全、
    高雅、舒服而又充满活力的人居社区。
    ◇优势
    ●地处市平顶山南区、交通相对便当，周围配套设备相对较好。
    ●稀缺性：与周边日子环境对比，计划计划理念新颖、别出心裁。
    ●潜力性：城市向南开展，姚电大路以南比将成为开发热门，区位老练度越来越高，有较大的增值潜力
    ●单个户型计划的合理性（但全体户型的配比不合理），户型采光通风对比好(但这一卖点曩昔宣扬中未能充沛发掘）。
    ●高品质与低总价的联络，不做超大户型，坚持大多数户型的总报价，成为其他竞赛项目不行逾越的优势。
    ●强强联手，新观念、新方法的引进，易于领导潮流，建立“先行者”的形象与方位。
    ◇劣势
    ●期房性质及竞赛项意图相继出令本项目初推时刻会面临较大的压力。
    ●经历较长时刻的商场消化之后，中档楼盘的商场需求存在更多的不行预见性。
    ●项目周边环境正处于逐渐完善时刻，需求时刻改变区域贱价预期心思，简单致使高定价带来的商场妨碍。
    ●周围商业环境有待开展，以往老是给人以脏乱差，层次低，商场引导难度较大。
    ◇要挟
    ●平顶山同期推出的房源较多，商场竞赛将会变得很剧烈。
    周边待开发项目较多，构成竞赛力较大局势
    ●国家微观上对房地产商场采纳了一系列的微观调控政策，这将会影响一有些潜在购房群体的采购愿望，持币观望心态加强，
    ◇机遇
    □城市化进程还在不断加速，商场刚性需求剧烈。
    □强有力的商场策划、品牌推行、立异推行方法，定将商场危险化解至最小极限。
    □依据前期的商场剖析，联络消费者的心思与将来开展的方法，然后处置议计划划的中间作业。凸现项意图共同卖点，然后真实将优势转化为胜势。
    □紧抓有利机遇运用新颖科学的推行方法，关于本项目而言，定能凭仗精确的商场定位、合理的户型计划、完善的配套设备、优质的物业处置、眼花缭乱的精彩出售主张、全方位差异化战略，在硝烟弥漫的住所出售商场上一支独秀，凛然兴起。
    □运用项目还处于策划计划时刻，在小区内部在计划计划、户型定位上作出项目卖点。
    一、关于项意图商场定位疑问
    1．层次定位
    依据项意图特色及区位，主张将本项目定为中档略微偏上的归纳小区物业。
    2．客户定位：
    1、作为出资者的客户
    2、期望改变如今的日子条件，具有必定的经济能力。周边大型企业职工和经商者采购力较强。
    3、平顶山市区的二次置业者
    3．功用定位
    （1）、绿色安康住所区
    （2）、高级多功用住所小区
    报价战略1
    ●全体定位战略：高唱平开，平开高走，房子展现开始时，不直接告诉客户价位多少，若客户问起时要为客户供应参阅均价：3500元/平方米摆布
    ●平价入市，站稳脚跟，逐渐拉升
    ●以具有引诱的报价入市，构成聚集，逐渐拉升报价；
    ●一房一价，好房优价，特房特价
    ●用报价来对产品及客户进行区隔，一房一价，给客户带来仅有感和价值感；
    ●依据较好的方位，拟定高价位房源，后期特价房战略；
    ●小幅频涨，及时改变，总价战略
    ●依据蓄客量、成交量及客户反映等归纳要素适时调整报价，但每次上调起伏在50元/平方米摆布，用总价进行
    ●住所均价：3600元/平方米摆布（暂定）。
    当时项目可出售（修建）面积算计为13万平方米摆布。定价时主张出售均价3400元/平方米，此报价可作为项目操作中商场预热期中的打听报价，依据以往我部的操作经历，有望报价在开盘时刻可攀升5—8%摆布。
    打听——堆集人气——涨价——抢购
    ●106平方米、109平方米户型思考到在南边应思考采光性、报价应比北边户型高80—100元/平方米摆布、另外思考到低总价，每平方米再添加30元摆布。
    ●采纳低楼层与高楼层报价相对对比均匀的报价战略，下部楼层差价较大、上部楼层差价较小，使上下楼层差价不一样不大，防止上部楼层报价高客户很难承受的局势。均匀楼层价差应操控在15元/平方米摆布（具体楼层差价到计划得到承认后另行断定）。
    报价战略2
    ●依据工程开展涨价方法
    项目展现中间和包装组织妥当—项目正式开—出地上后—主体封顶—交工
    ●出售开展涨价
    依据各个出售时刻，每完结各个出售时刻的出售量涨价一次。
    ●依据出售商场的改变机动调价
    三种调价方法应有机的联络在一起共同去断定各个时刻的商场报价。
    出售战略
    按套计价并出售，并出示该单元套内修建面积（实用面积）；
    先征询挂号，再内部认购贵宾卡，再会集揭露出售
    打听——堆集人气——涨价——抢购
    另外我公司主张在报价战略上，能够思考：
    均价打听战略
    单价打听战略
    单价调节战略
    报价拟定战略
    扣头涨价战略
    拟定报价的全体思路
    要害思路：贱价入市、 逐渐进步、疾速出货、翻滚开展
    对于项当时期出售状况和项目竞赛商场现状剖析，联络项目报价定位和杞市住所推行商场的特色。主张本项意图入市定位，应采纳低开高走的战略，使得本项目在日后的出售进程中具有：
    较大的商场弹性空间
    较强的商场竞赛力
    先购者的物业增值
    疾速抢占商场份额
    进步公司的商场口碑
    定价准则
    拟定切实可行的商场报价
    疾速出货，以获得最大的经济效益和社会效益
    培育战略性的久远而正确的目光和思想
    定价战略
    为了习惯本项意图前期推行引爆商场这一需求，主张选用低开高走这一成功的推行常规，跟着客源的累积，硬件方面的完善、宣扬的到位，报价可呈平稳上升趋势。
    A：报价表对外不揭露
    B：“低开高走、扣头涨价”递加战略；
    C：内部认购与正式开盘后报价显着差异，构成杰出的口啤；
    D：以中等价位推盘，若出售局势较好，调高已售或未售好作业间报价，构成已买的增值的状况，而且通过楼层价差来显示余房的优势，到达促销的意图，若出售局势欠好，则调高已售好房的报价，坚持未售好房的报价，调低未售其它房源的报价。
    E：显着拉开方位较好与相对较差房源的价差及楼层，以此减轻高楼层房源出售的压力。
    多种付款方法
    ●一次性付款
    ●银行按揭贷款
    ●公积金贷款
    ●分期付款
    三、施行开展计划
    本项目地块占地较大，开发计划大，开发周期也较长，需投入的人力、财力和物力大，呈现出高投入高回报的运营状况、主张公司采纳两期开发，一期以住所为主，二期以写字楼、公寓为主，其间一期可思考三栋住所，另两栋二期，中间间隔时刻6—8个月。
    分期开发能够有用地下降开发危险，防止本小区一起供应量太大，通过商场去查验项目定位的精确性。
    四、项目出售现场安置
    因为95%的房地产出售是在楼盘现场完结的，因而对现场进行包装十分重要。本案的现场包装不只是售楼部与样板房的装饰，还应有以更深化、更悉数地阐述项目理念的表现东西为协作。
    售楼部选址
    首选计划：设置在开源路南段和姚电大路交汇处西南角
    思考在市中间建立展现点（公司现已在八中邻近设置有展现点）
    置办看房直通车两辆
    ●分区
    售楼部拟高六个功用区间：
    进口——迎送看楼者
    展现区——模型展现、影音展现，其他材料系统展现
    洽谈区——效劳区之一
    歇息区——活动、文娱场所
    付款区——客户交款的私密性
    作业区——处置人员作业室
    ●售楼部分前
    主张门前做一些美化和景象，要有停车的小广场。
    ●进口
    进口直接面临前台，与展现区之一严密相连
    进口对面墙体设项目形象墙，安置项目LOGO等。
    ●展现区
    展现区分红几个有些。
    榜首有些：区域暗示模型——该模型将直观展现项目地点整个区域的环境与交通状况。
    第二有些：项目单体模型——朴实为项目本身全体计划、修建展现。
    此有些可设于洽谈区一侧。
    第三有些：项目分化模型——另行制造项目户型剖面模型、会所剖面模型等。分布于其他各个区内。
    第四有些：配套展现区——仿真展现某些活动设备，如智能化设置等，
    ●歇息区
    歇息区不作会集处置，而是奇妙地分布于各个区域之中，作为启承、过渡之用。歇息区首要仍是以展现项目配套为主。售楼处一隅，有必要建一活水园林，以淙淙流泉股动售楼部全体的动感与微生机。
    ●自动式材料取阅
    该功用设置于展现区及洽谈区内，更能表现一种自在、人本的精力。
    ●售楼部内通过很多选用项目旗、POP等宣扬材料，营建出出售氯围，并以很多的玻璃装饰材料， 显一种共同、时髦的动感。
    ●主张售楼部可运用错层式计划方法，将不一样区间奇妙错开，增强其空间的立体与视觉功用，且区间之间相互独立，互不影响，又天衣无缝。
    售楼处主张选用女人保安，有更多的亲切感。
    工地包装
    工地是楼盘竣工前，给予消费者理性认识的榜首触政策。大概以展现项意图优势为主题的计划包装工地，如：
    ●在通往现场的道路两旁种上树木、花草， 插项目旗，美化现场环境。
    ●修建工地的外围宣扬墙，悉数用铁板墙围合，联络华坤景山庄园的项目卖点，墙身喷绘有关休闲、休假的日子设备情形、项目LOGO、公司组合名录等。
    ●楼体成型时，墙身悬挂巨型河南平顶山广告。
    媒体组合战略
    媒体总战略为————
    对于项目认知：采纳围墙、道旗、导示牌、河南平顶山广告牌、售楼中间、推行广场、样板间包装、电视，直邮、公交车站河南平顶山广告、房展会或其它定点场所派发材料等方法
    河南平顶山广告组合战略为————
    报纸河南平顶山广告：以《平顶山晚报》为主，依据出售状况挑选《大河报》夹藏投放软硬河南平顶山广告。
    电视河南平顶山广告：多频道插播30秒3D动画河南平顶山广告
    网络河南平顶山广告：平顶山房产网、平顶山商都网、楼市网等
    野外河南平顶山广告：平声对面建造路大型野外
    道旗河南平顶山广告：姚电大路、开源路南段、几个湛河桥等几个重要路段。
    公交河南平顶山广告：通过项意图公交线路车体河南平顶山广告、开源路、中兴路等主干道公交站点河南平顶山广告
    看房车河南平顶山广告
    内部认购期（蓄客期）2010年9月—2010年11月（本时刻段仅供参阅，到时因政府政策处置和工期改变等，据实际状况调整）
    意图：运用现场包装、新闻缮稿、野外形象河南平顶山广告等媒体方法引发
    社会各界高度重视。在商场建立本项意图品牌形象，并充
    实品牌全体形象内在。悉数构成项意图社会各界认同感，
    招引买家来到项目现场并发生采购愿望。
    内容：1、野外形象河南平顶山广告位的采购悉数到位。（形象河南平顶山广告画面上挂）
    2、 报纸强势推出软文进犯。（城市线系列软文）
    3、新闻事情平顶山悉数造势。（爱心赞助、公益活动等）
    4、新闻缮稿，全城计划造势。 （城市线系列软文）
    5、门户网站河南平顶山广告制造并悉数上挂。（商都网、楼市网等）
    6、现场包装及推行中间进入收尾检验时刻。
    7、建立记者沙龙（选定各干流媒体主笔定时举行沙龙，向
    商场发布项目通稿信息。）
    强销期（揭露出售期）2010年11月—2011年1月
    意图：悉数推行“生态演示寓居区”形象。依据内部认购贵宾卡状况，揭露出售首要建立共同特性形象及详实的硬性卖点充分出售主张。联络项目现场开盘活动，敏捷直接发明出售热潮与成果。
    内容：1、全城计划立体式发布揭露出售信息。（报纸、电视、道旗、野外）
    2、现场交通导视系统投入运用。
    3、替换野外河南平顶山广告画面，并发布揭露出售信息。
    4、售楼处、样板房悉数敞开（现场气氛包装）
    5、开盘仪式的策划、组织、执行。
    6、要点买家专访并软文炒作。
    持销期2011年1月—2011年12月
    意图：作为强势出售时刻，应很多运用事情行销联络项目硬
    性卖点，依据项目施工开展，出售开展组织，使强销
    高潮迭起，顺畅完结每个时刻出售使命，到达资金快
    速回笼。
    内容： “摄生科技生态住所全新体会周”
    售楼处现场进行亲自体会活动，到时生果节、音乐会、名车汇、海南双飞游、新婚基金派送等活动联络软文炒作，再度引爆商场热门。
    尾盘期2012年
    意图：做好售后效劳作业，帮忙开发商做好清盘作业，签定合同，
    处置按揭，顺畅验房交房；做好遗留疑问的处置作业，使
    得开发商顺畅交房，收回尾款。
    内容：1、客服人员做好签定合同、处置按揭、收回尾款作业。
    2、举行隆重交房仪式，运用报纸软文河南平顶山广告以及野外媒体，
    做好后期品牌养护进步作业。
    全体战略：多堆集、深发掘、闪电战
    ●多堆集：在正式开盘之前要多累积客户，意向客户的累积量要是所推出房源数量的二倍方可开盘。
    ●深发掘：依托项目本身的地舆优势，最大极限打造和演绎项目空气、层次和特性，深度发掘项目卖点。
    ●闪电战：一旦开盘要在短时刻内使项目到达70%以上的出售率。
    意图商场力和形象力
    咱们建立的方法是：现场出售力（商场力）+品牌偏好率（形象力）=商场占有率
    因而，具体的作业将包含：
    ●添加“拉”的力气：以宣扬、河南平顶山广告的传达方法消除项目与政策消费者之间的“心思”间隔，完结出售。
    ●加强“推”的力气：以出售组织、人员的作业铲除项目与政策消费者之间的“物理”间隔，完结出售。
    ●建立特性化、整合一致的形象并通过多样化的传达方法进步政策消费者对本项意图留意力和品牌偏好（闻名度）
    □项目在“产品力、商场力和形象力”的几点战略：
    咱们以为：在当时的商场环境中，项目有必要具有较高的闻名度和品牌形象，才干有用地进行成功的开发和商场运营。
    ●战略计划
    战略的强势之处，投入20%的精力能够处置好，战略的弱势之处，投入80%的精力仍须倍加重视。
    →“产品要素”根本丰满，项意图产品计划“差异性”较强
    →“非产品要素”的堆集不行（客户养护系统还不具有，公司品牌传达力还不行）。因而，公司处置层的留意力、推行团队的要点作业，应放在非产品要素方面。
    ●用“立异精力”制造产品
    ●用“概念立异”引导商场
    在商场方面，重视“概念立异”和强化“非产品要素”，包含“卖场营建、包装推行、出售处置、客户养护”等，还要重视竞赛对手的优势和不正当的竞赛方法。
    整合推行战略组合：
    整合推行战略组合包含河南平顶山广告战略、促销战略及联络传达战略。整合推行的“概念、主题的计划”，咱们遵从“发明榜首”、“差异化推行”的准则，挑选系列河南平顶山广告的战略。
    ●河南平顶山广告战略:首要包含群众媒体的表现战略及传达战略
    ●促销战略:首要包含新闻话题策划及出售促销战略
    ●联络传达战略:首要包含平面媒体、有关公关活动等有用推行传达战略
    项目推行战略战略安置
    战略A：内部认购期重在造势
    一个项意图成功与否在项目开盘出售时刻就已根本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决议了其在出售上必定要抢夺一炮而红，不然项目再有远景，也能够难以为继，半途夭亡。所以，咱们着重房地产出售短期内的很多成交，着重以快打慢。这需求通过造势来完结。
    入市的报价也是决议要素之一。我公司主张选用贱价入市，即挑选项目中景象、方位等较逊一线的单位，在入市时以较贱价位强攻商场，招引买家留意，构成开盘旺势。
    战略B：出售中期把握节奏
    出售中期是成交量最大的时期，且出报价位也处在最大获利时刻。此时的策划要点在于把握出售节奏，运用各种卖点的组合与搬运，多种出售路径共用，对政策商场发起波次进功。
    操作的要点，在于一要借住于开盘的势，趁热打铁。二是留意采购的积储与开释周期，选用波次进玫战略。三是自始至终要着重疾速、灵敏的出售准则，以快打慢。
    战略C：继续时刻坚持闻名度
    长达数个月的封盘对势头正旺的出售必然构成影响，但不等于停滞不前。这段时期一方面运用形象河南平顶山广告、新闻炒作，对于业主的公关活动等传达方法，坚持消费者对楼盘的回忆度。另一方面为重新开盘进行安置。
    战略D：尾盘促销期
    出售后期要勇于让利，出清存货。其策划要点在于促销窍门的组合，以强有力的出售确保出售零库存。在促销窍门的组合上，应把握几点准则：一是不直接降价，以其它方法表现让利，二是促销窍门要出新，依据项意图实际状况度身打造。三是促销不该只着眼于手头存货的出售，要为整个项意图推行造势。
    项目出售系统建造与进步
    项目出售系统建造与进步：CS系统
    以顾客满意为中间的出售理念，大概贯穿一直。
    环节A：售前——供应精确的模型
    ●严格依照份额制造沙盘
    ●户型模型通俗易懂一望而知
    环节B：售中
    ●淡化出售妄图
    尽量以客观的视点进行介绍，多倾听、沟通。让消费者感受是“置业参谋”的效劳而非“售楼人员”的推销。
    ●全程效劳
    从概念上，现场售楼部便是一间微缩的酒店，它应供应给客户更多方面的效劳。
    专人送茶水、饮料
    专人供应孩提陪护看守
    现场免费专业装饰计划征询效劳
    ……
    环节C：售后——不舍的理念传递
    建立顾客档案检索系统具体记载顾客材料，以备随时检索并进行盯梢，特别是一些重要的日子：如客户的生日、大众节日，项目新的严重行动等，均能够电话访问，寄心意卡、寄发某些材料等，或许新自访问。在顾客莅临之后，有必要在榜首时刻寄上谢谢卡，对客户的莅临表示谢谢，并可再次寻求其意见。
    项目出售周期
    2010年年底开盘至2011年下半年根本收尾，8个月完结70%以上的出售率。
    此项目计划中等，推行周期可分为：
    预备期
    引导期
    揭露出售期
    强销期
    尾盘扫荡期
    预备期
    使命：造势及战略拟定
    作业要点：
    →开发公司与参谋公司计划的沟通（2010年9月15日前）
    →行销战略定案
    →研判商场情报
    →拟定PR（公关）与SP（促销）计划
    →推进项意图造势活动
    →作业流程、组织及人员定案
    →各项平面图断定
    →面积及报价战略定案
    →断定河南平顶山广告媒体计划
    →开盘礼仪计划
    →核算分配计划定案
    →出售人员到位及训练
    →重要媒体的接洽与制造
    →现场POP与包装计划断定
    →售楼处筹建及包装
    商场预热期（引导期或蓄客期）
    使命：
    →分布扩展闻名度
    →竭力刻画项目形象，引发消费者一窥终究的愿望
    →挑选有用媒体宣告业主优先、优惠、限时内部认购。（售楼现场或展点现场、内部报纸）；
    →蓄客路径：通过发放贵宾卡方法累计客户
    贵宾卡能够有金卡和银卡之分，金卡和银卡分别享有不一样的优惠起伏（具体计划另行拟定）
    先征询，再挂号，在购贵宾卡、再认购，再出售？
    先售高位楼层及“差单位，”再发中间层？
    →此时期政策是酝酿最少1.5倍于房源的购卡客户，以利开盘，并阻拦其它项目客源
    作业要点：
    →揭露之前引导，以使客户停止采购另外项目为主
    →收定金，而于揭露出售当天至现场补足，推进揭露出售日的热潮
    →对现场的客户分布耳语，推进客户介绍客户，以构成口碑应推进
    →河南平顶山广告媒体发起，导致留意，招引客户
    →宣扬单张制造完结
    →先期宣扬单张定点派发
    借用前言：
    电视河南平顶山广告、报纸河南平顶山广告、道旗河南平顶山广告、DM单、传单、现场等
    揭露期开始断定时刻为2010年11月份
    开盘政策：当天发布正式出售报价，依据不一样的户型断定不一样的订房款，并在五天内补足房款的相应份额。
    优惠政策：开盘当天推出优惠政策，依据客户排行状况在享用贵宾卡优惠的一起享用排行的优惠起伏。
    使命：
    →一举丰盈长时刻酝酿作用，构成揭露出售的火热场面
    →将出售成果敏捷传遍全城，并震慑意向客户
    →协作一连串的促销活动，坚持现场人流热潮
    →开盘一周内政策到达不低于60%的订房率
    作业要点：
    →出售材料、图表备齐
    →出售讲习，答客问重复操练
    →收齐客户材料及联络已酝酿的客户，营建现场气氛并检讨客户反应以批改出售及河南平顶山广告道路
    隆重揭露本项目
    →告诉引导期之已交定金客户来现场补足定金，构成现场出售热况
    →有来就送，补足送，以招引贪小便宜客户，使现场里外人潮涌动凭借媒体或场所：灯杆河南平顶山广告、电视、单张、现场
    媒体组织：
    →出售榜首天，电视河南平顶山广告播映
    →交通要道处进行派单
    →恰当增大河南平顶山广告量，据出售成果调整出售战略
    现场组织：
    →出售榜首天，门前停车场爆满，甚至于路旁边也停满车辆，售楼处内人头族拥，有专人在高处提扬声器维持秩序，发布最新出售战况，营建旺销气
    氛。
    →出售第三天，以榜首天的出售气氛做河南平顶山广告内容作宣扬。一起以软性文章协作宣扬。
    →今后每个周六、日都要力求引导客户，售楼员密切协作，营建一个继续旺销的景象。
    强销期
    使命：
    →加强客房介绍
    →发动客户回到现场参与抽奖或其他各种SP（促销）活动
    作业要点：
    →客户盯梢、补足、签约
    →野外媒体再加强并按需进行画面调整
    →强力营建强销期之现场气氛及现场销控、炒作
    →媒体恰当加大投放量，把握一切客户
    →对已定客户介绍客户成交，推进成交
    →制造耳语，着重出售佳绩
    →对余户以销控及媒修体正方法，做有计划之消化
    尾盘促销期
    使命：
    →对于潜力区域加强宣扬单张派发
    →电话盯梢有期望客户
    →加强补足、签约作业
    →通过推行方法的立异，公司让利推进剩下物业的出售。
    作业要点：
    →接连出售气氛
    →媒体要点运用
    →过滤客户材料，追寻客户，把握回笼客户
    →发起客户追寻客户
    →继续跟催、补足及签约
    →研讨剩下房源之未售缘由
    →鼓励出售人员士气，增强客户决心及公司商誉
    （以上均需联络实际出售状况采纳多种方法的宣扬计划及适宜的出售方法）
    怎么敏捷发起本项目？
    敏捷建立项目小组。
    统筹组织，齐头并进。
    推行先行，以快打慢。
    全程效劳，资本共享。
    怎么有用操控出售周期？
    群雄争霸，胜算在先
    在剧烈的商场竞赛下，如不及时入市，看似无穷的商场亦不免空间越趋狭小，为尽量削减即将迸发的客户抢夺大战所带来的负面影响，华坤景山庄园项目应及时入市。入市时应已一种崭新的形象、以一种侵略者的霸气，
    用全新的出售和运营理念来逾越其他同类竞赛。
    入市的时刻拟选定在2010年11月。
    ◇凡事预则立，不预则废。盲目而动，必招失败。
    推盘虽急，但不能盲目，咱们通过以上几个方面的归纳思考和以下所需作的作业的时刻约束，咱们以为本案项目正式开盘的时刻2010年11月。
    推行节奏的操控
    项目可出售总面积13万平方米摆布，不行能在一个时点上悉数卖出去，期推行活动有必要是一个时刻段，一个进程，而在这一个时刻段内，出售战略不行能原封不动，出售报价也不行能原封不动，相应的，物业的卖点更不能一次悉数端出来，而有必要是一个循序渐进的进程。整个推行运动大概是一浪接一浪，一浪更高过一浪，终究到达悉数成功的高潮。这种推行节奏的组织将使整个推行活动有序进行，然后不至于乱了方寸和阵脚。
    推行节奏的操控首要包含几个方面，不一起段推行方法的组织、不一起段首要卖点的挑选、不一起段推行物业的挑选等几个方面。
    在产品房推销进程中，相同的楼盘，假如对不一样商场习惯性的产品房进行分时刻推销，巧用出售时刻差，相同能起到出其不意的作用。
    眼下更多的开发商为防止积压，赶快回笼资金，对楼盘的推销老是刻不容缓，而跟着那些层次朝向好、户型合理的产品房的接连出售，同一楼盘中那些层次朝向差、户型陈腐的单元越发难以出售，终究不得已降价
    出售，构成效益丢失。
    通常意义上，每一个楼盘的出售可划分为四个时刻，榜首时刻开盘露脸期，第二时刻为开盘前期，第三时刻为出售中期，第四时刻为收盘期，当时在节奏把握上呈现的疑问有这几种：
    一是把留意力会集在开盘露脸期，而无视了出售中期，而是进入开盘前期后，或许为了急于回归资金，或许为了发明出售成果，客户需求什么房源就面市什么房源，以至于今后的出售中呈现“死角”，如朝向差层次差的房源无人问津，或北向的房成为搁置房，三是无计划推盘，没有设定出售时刻和份额，通常状况下，应设定封顶出售份额、竣工出售份额和入住出售份额，为完结这些预订的出售额，应有起伏、有节奏地在一个根底推行计划辅导下，设置并施行若干个单体出售计划进行前后呼应和操控。
    怎么将最难卖的成为最好卖的？
    怎么将最难卖的30%先卖掉
    区域操控
    楼层操控：保存有些楼层房源。
    价差操控
    户型操控
    奖金准则操控
    先售高位楼层及“差单位，”再发中间层？
    先征询，再挂号，再购贵宾卡、再认购，再出售？
    怎么以老练的操控能力先将危险化解掉？
    怎么将户型及面积调至最佳？
    拟定报价的全体思路
    要害思路：贱价入市、逐渐进步、疾速出货、翻滚开展
    对于项当时期出售状况和项目竞赛商场现状剖析，联络项目报价定位和杞市住所推行商场的特色。主张本项意图入市定价，应采纳低开高走的战略，使得本项目在日后的出售进程中具有：
    较大的商场弹性空间
    较强的商场竞赛力
    先购者的物业增值
    疾速抢占商场份额
    进步公司的商场口碑
    定位准则
    拟定切实可行的商场报价
    疾速出货，以获得最大的经济效益和社会效益
    培育战略性的久远而正确的目光和思想
    生意程序
    征询：客户向作业人员获得有关介绍材料，在作业人员陪同下检查平面安置以及现场，具体知道项意图全体状况。
    初选：客户经进运营需求、出资意向、经济能力等各方面要素进行开始的选定，并委托出售人员予以挂号，并付出定金。
    决议计划：客户通过对比，剖析，决议自个的采购单位。
    签约；客户断定付款方法后，同出售代表签定购房合同，并付出首付款，
    付款：依照合同约定的付款方法进行相应的金钱交纳。
    联络：及时知道公司进行各项作业和推行活动。
    入伙：交房前公司依据客户所留祥细联络方法，告诉入伙，客户带着通
    知、合同，收据等有关文件处置手续，去处置部分承受处置。
    运用：客户依据需求进行有关的自用或出租。为了一切为主、租户的利益，本产品楼内一切运用规则需遵守月台·尚郡项意图一致处置。
    项目材料预备
    内容首要包含：
    展板、单张及其它宣扬材料
    报价表（销控表）
    付款方法
    购房各项费用清单（处置手续流程及时刻）
    房款计算表
    预购协议书（出售人员留有样本）
    业务流程单
    项目平面图
    现场出售流程
    踩盘挂号表（总表）
    出售答客问
    认购书（出售人员留有样本）
    生意合相同本
    生意合同补充协议
    尊客征询
    职工守则
    奖罚法令
    每周出售小结（样本）
    出售人员作息时刻表（考勤表）
    项目首要人员和外协人员的联络电话
    项目出售档案（项目司理）
    出售训练计划表
    客户档案表
    每日上站客户挂号表
    每日上门客户计算表
    河南平顶山广告日作用计算表
    电话征询计算表
    每周成交计算报表
    出售开展表
    其他有关材料
    作业文具：计算器|、便签纸、笔、胶水、钉书器、直尺、激光笔、文件夹、现场手刺、工卡、电脑、打印机、打印纸、点钞验钞机等。
    附：       华坤景山庄园预备期作业计划
    推行团队的人员组成（2010年9月15日前完结）
    人员构成：项目推行总监1人（参谋公司派），出售部出售司理1人，出售主管1人，置业参谋4人。
    招聘路径：平顶山晚报中缝1/2版，商都网。
    时刻组织：平顶山晚报9月2日、3日、4日接连3次，商都网半个月。
    平顶山晚报费用： 500元/次×3次，共1500元。
    人员训练：2010年9月10日—9月15日。
    项目推行
    （一）、人员进驻：2010年9月16日，
    （二）、河南平顶山广告推行
    1、项目沙盘确实订制造2010年9月30日前。
    2、楼书的计划制造：2010年9月25日前计划结束，9月30日前制造结束。
    3、榜首期宣扬单页的计划制造：2010年9月30日前完结。
    4、电视三维宣扬片的制造：2010年10月5日前制造结束。
    5、野外河南平顶山广告的计划制造：20010年9月30日前完结。
    附：费用清单
    1、项目沙盘确实订制造（略）
    2、楼书：规范及待定
    3、DM：51*35、2万份、0.45元/份、9000元。
    4、电视三维宣扬片：2分30秒修建篇，费用算计3.5万元（不含发票）。
    5、项目网站建造：2000元。
    6、野外河南平顶山广告：姚电大路、开源路南段道旗、野外河南平顶山广告牌（报价待定）
    费用算计：待定。
    三、需开发公司协作的作业：
    1、项目终究计划计划的断定
    2、项目概况、项目计划说明、配套等材料的供应。
    3、项目有关手续、工程开展状况及时刻组织
    4、开发商需供应作业室一间作为项目推行总监作业室。
    四、出售部薪酬处置准则
    出售部全体人员为6人，其间出售司理1人（不直接参与招待），出售主管1人，置业参谋4人（待现场展现中间结束后需求6人）。
    （一）、出售司理
    1、根本薪酬：1600元
    2、全 勤 奖： 100元
    3、补    贴： 300元
    4、佣    金：项目总出售额的0.5‰（佣钱发放方法同置业参谋）
    （二）、出售主管
    1、根本薪酬：1100元
    2、全 勤 奖：100元
    3、补    贴：300元
    4、佣    金：自个出售额的2‰
    （三）、置业参谋
    1、薪酬布局选用根本薪酬＋佣钱＋全勤奖
    根本薪酬：试用期500元，转正后800元
    全 勤 奖：100元
    （3）佣钱提成：佣钱份额为出售额×佣钱份额
    佣钱份额：自个出售额的2‰。（以签定正式购房合同金额为准）
    2、薪酬发放方法：薪酬发放随公司财务准则。
    3、佣钱发放:
    （1）、每月3号之前出售部将上一月成果报单（出售成果计算表）经出售司理签字，项目总监批阅后报至财务部审阅，按审阅成果做为结算依据。
    （2）、每月15日前80％全额获取上月佣钱，其他20%待项目出售率到达80%时一次性结清。
    4、奖金准则：
    （1）、意图 ：进步作业活跃性和主动性。
    （2）、嘉奖计划：用于奖赏出售成果突出和为商场推行部作出突出贡献，作业态度活跃认真担任，重视团队协作的职工。
    （3）、奖赏规范：
    ①成果奖：月出售冠军奖赏100—500元；年出售冠军奖赏1000—2000元。
    ②主张奖：为推行提出合理化主张，经采纳获得显着成果者奖赏50—500元。
    ③作业作用奖：作业成果突出，效劳水平高，并活跃帮忙和谐他人作业，具有团队协作精力，奖赏100—500元。
    （4）、奖金来历：
    团奖提留：项目总出售额的0.2‰
    五、项目有关岗位描绘
    （一）、项目推行总监责任
    1、根本使命：
    （1）、统筹所担任项意图推行作业，进步部分的作业效率。
    （2）、辅导、监督出售作业。
    （3）、拟定出售的训练计划，进步出售人员全体本质。
    （4）、加强对外公共联络，进步项目闻名度。
    （5）、计算、剖析、评价项意图出售状况、成果。
    2、首要责任：
    （1）、下达并监督执行公司的出售战略、政策及项目处置准则。
    （2）、拟定项目推行计划、推行计划、河南平顶山广告核算等。
    （3）、拟定本项目各种处置规章准则，并对出售部实施有用处置。
    （4）、定时掌管出售例会，推进内部的沟通与协作。
    （5）、定时组织商场调研，知道商场状况，剖析商场动态。
    （6）、组织计算商场反应信息，河南平顶山广告策划投放作用，依据商场状况及时批改推行计划。
    （7）、统筹拟定本部分的各项量化方针，人员提升及待遇方法，鼓励部属达到其出售政策。
    （8）、深化一线出售现场，知道出售现场处置状况，及时处置存在的疑问。
    （9）、有计划培育训练所属职工，编制训练教材及组织训练，不断进步其作业能力与本质。
    （10）、依据查核奖惩方法，揭露合理的处置所属人员的查核奖惩、升降等事宜。
    （二）、出售司理责任
    1、帮忙项目出售总监拟定作业计划。
    2、严格执行出售处置准则，辅导、监督出售人员的出售作业。
    3、活跃帮忙出售人员推进出售，鼓励并帮忙部属达到其出售政策。
    4、做好有关出售的各项计算与剖析作业，拟定各类出售报表。
    5、合理调配部分人力资本，运用有用的领导方法，鼓励部属职工的士气，充沛发挥职工的作业能力与活跃性，进步作业效率。
    6、依据公司推行战略，拟定项目出售的周、季、年作业计划及政策。
    7、处置项目作业中的突发事情及严重胶葛。
    8、完结推行中间平常考勤、排班、招待次序、值日清洁组织等事宜。
    9、担任项目出售日志的填写、出售材料归档等；
    10、担任推行中间文具，作业用品的申领及处置；
    11、担任客户材料搜集、保管，每天客户状况的挂号，现场宣扬作用的盯梢、反应、联络等作业；
    12、担任举行出售现场例会。
    13、完结公司或出售总监交办的其他使命。
    （三）、出售主管责任
    1、帮忙出售司理拟定现场出售作业计划。
    2、帮忙出售司理完结对出售现场的处置。
    3、除本身完结出售使命外，应活跃帮忙其他出售人员推进出售。
    4、当出售司理举行例会时要做好会议的记载。
    5、完结置业参谋应尽之责任。
    （四）、置业参谋责任
    1、严格遵守公司及部分的各项规章准则。
    2、熟练把握本楼盘状况，运用专业知识和窍门，灵敏机敏向客户解说，力求客户成交。
    3、做好作业记载，对来电、来访客户状况要及时挂号。
    4、搜集出售招待中存在的疑问，以及客户反映的疑问要及时向上级主管反映。
    5、不断学习进步本身专业知识和水平。
    6、及时联络有意向客户，催促其赶快成交。
    7、酷爱本职作业，服从领导组织，完结公司和推行部下达的出售使命。
    8、发扬团队精力，协作其他出售人员促进客户成交，共同完结每月出售使命。
    9、搜集竞赛楼盘的材料，完结领导下达的商场查询、河南平顶山广告宣扬等作业。
    10、完结上级领导安置的其他使命。
    以上项目推行操作计划和时刻段组织仅供参阅（因当时政府对商场加强了一系列的商场监管，存在变数较多）；若到时因项目预备开展或许其它不行反抗缘由能够构成开盘时刻调整，推行推行计划也会因现实状况而有恰当的误差。
    平顶山博宇房地产参谋有限公司
    二0一0年八月二十二日