江苏墙体广告　　近年来，南京有不少老小区引入了“品牌管家”管理小区。以万科、银城为代表的品牌物业，也把南京二级老旧小区作为业务开展的新阵地。

老小区改换新品牌物业并非易事，常常需求小区业主大会、业委会、街道社区、物业主管部门等各方的共同努力。好不容易选出来的新管家，真的比老管家管得好吗？为了寻觅答案，评果测评员在南京选取了7家在近5年内新换物业的小区作为测评对象，从门禁管理、卫生保洁、平安巡防、停车管理、消防设备、绿化维护等六个方面，停止全方位测评。

实习生 马壮壮 见习记者 申阳 现代快报/ZAKER南京记者 蔡梦莹 王益 文/摄紫鑫中华广场

现效劳物业：雅居乐物业

效劳时间：2017年3月至今

门禁管理：现场门禁处于敞开状态，测评人员进入时，值班保安正在给两个中介注销，未讯问测评员身份。

卫生保洁：渣滓桶摆放有序。

平安巡防：测评员看望小区的半小时内，就遇到了一名巡查的安保人员。

停车管理：小区路面未发现车辆乱停。公开停车场整洁，车辆停放有序。

消防设备：在测评员随机看望的一个单元内就设有消火栓，内有消防器材。依据巡查签到表记载，最近一次巡查时间就是测评当天。

绿化维护：小区整体绿化率较高，维护状况还能够，但不少草坪区域内有很多落叶，影响美观。

仙龙湾

现效劳物业：银城物业

效劳时间：2016年1月至今

门禁管理：门禁处于敞开状态，测评员进入时，安保人员没有讯问身份。

卫生保洁：物业为每个渣滓桶都划定了“红线”，渣滓桶摆放划一，均无异味、无漫呈现象。

平安巡防：测评时间段未发现巡查保安。

停车管理：路面停车整体看来管理有序，但在非主干道，有4辆乱停路边的车（空中无停车标识）。公开车库亮堂、洁净，车辆停放有序。

消防设备：随机进入小区一个单元，在一楼、二楼都未发现消防设备。

绿化维护：小区整体绿化率较高，树木、草坪的维护状况较好。

文化名园

现效劳物业：万科物业

效劳时间：2016年9月至今

门禁管理：测评员再三解释并联络了小区业主，又押了身份证件，才得以进入小区。

卫生保洁：小区渣滓桶外观整洁，渣滓量不是很多，无异味。

平安巡防：测评时间段未发现巡查保安。

停车管理：路面未发现车辆乱停乱放。公开车库洁净整洁，车辆停放有序。

消防设备：随机进入一个单元，进门就看到灭火器。在该单元10楼，出电梯又看到一个消防箱。

绿化维护：小区绿化率较高，但草坪有待修整，不少中央被挖开，泥土暴露。小区内落叶较少，湖水干净，路面整洁。

宋都美域

现效劳物业：银城物业

效劳时间：2014年11月至今

门禁管理：来访人员需提供与业主姓名册相符的被访业主信息，才干进入小区。

卫生保洁：该小区每单元的一楼大厅外，均设置生活渣滓箱，没有发现渣滓外溢、分发异味等状况。

平安巡防：测评时间段有多名保安巡查。

停车管理：公开车库设有感应式闸机，光线充足，没有杂物。空中车位较少，车辆有序停放。值得一提的是，共享单车已归入物业的管理范围，不得进入小区。

消防设备：每层均设有消防设备，在消防通道内未发现杂物。但测评员发现其中一个单元的电井门未关闭，存在平安隐患。

绿化维护：绿化率高，草坪不允许进入，有定期修剪的迹象。小区内种了枇杷等果树，现已成熟，没有乱采摘现象。

安定花园

现效劳物业：栖霞物业

效劳时间：2016年12月至今

门禁管理：小区主大门的行人通道敞开。测评员进门时，门口的两名保安没有阻拦。当测评员讯问3栋位置时，保安还热心肠指了路。

卫生保洁：主干道路旁配有渣滓桶，没有渣滓外溢的状况。但渣滓桶外表有污垢，有的呈现破损。

平安巡防：小区信箱旁设有“巡更点”。保安巡查一圈后会做记载。保安对测评员身份停止了讯问，并带至保安室请求注销姓名、单位和手机号码。保安表示，非小区人员进出都要注销。

停车管理：空中非机动车停车区域，画线磨损，车辆摆放也不够划一。公开车库车位不多，有乱停放现象。车库里积灰较多，光线昏暗，空气流通较差。

消防设备：测评员随机进入一个单元，一楼有一个消火栓，但比拟老旧，没有装备软管。在左近一个单元，未发现消防设备。小区保安室门口有一个灭火器箱，主干道两旁配有两个灭火器箱，但规格较小。花坛里也有一个消防栓。

绿化维护：小区绿化水平较高，但有些花坛中有野草，草坪看起来有一段时间没修剪了。测评时，正好有一位工作人员在给花浇水，还有一位工作人员捡拾花坛内的渣滓。

钟鼎山庄

现效劳物业：万科物业

效劳时间：2016年7月至今

门禁管理：来访人员需提供能与业主姓名册相符的被访业主信息，并注销身份信息，才干进入小区。

卫生保洁：小区主干道有分类渣滓箱，箱体外表整洁。每个单元门前设有地埋式渣滓桶，根本没有异味，极少数的渣滓桶旁有滴漏的厨余渣滓。

平安巡防：测评时间段，有两位保安巡查，还有一位物业工作人员上前讯问测评员来访目的。

停车管理：公开停车库光线充足，空中洁净，车辆摆放有序。空中未设置停车位，但在一栋楼前，停着一辆面包车和一辆小轿车。

消防设备：小区公共道路旁沿路设有消防栓。每单元1楼门厅前，都放置着一个灭火器箱，箱内有两个灭火器，并配有灭火器检查注销表，检查频率为每月一次。

绿化维护：小区绿化品种丰厚。在小区最北侧的护坡草坪上，局部草皮发黄，有落叶没清算洁净。

山水华门

现效劳物业：金地物业

效劳时间：2016年12月至今

门禁管理：来访人员需提供被访业主信息，注销身份信息，才干进入小区。

卫生保洁：渣滓桶整体较洁净，但在几个渣滓桶旁边，堆放着一些较大的纸盒。

平安巡防：有保安巡查。

停车管理：别墅区每家有独立车库。

消防设备：测评员未能进入别墅内部，小区内有消防栓。

绿化维护：景观草坪维护相比照较洁净，落叶不多，修剪用心。

业主声音

文化名园业主：“小区原来的物业安保这块做得很差，有很多外来人员进入小区。换了新物业后，在小区里很少会碰到外来人员”。

安定花园业主：“以前花园里光秃秃的，换了物业之后，绿化比以前好多了。”

钟鼎山庄业主：“换了新物业后，小区的卫生保洁、绿化维护都有改观。但本来公开车库有专人管理，如今没有专人管，偶然会呈现乱停放的状况，希望新物业改良。”

紫鑫中华广场业主：“原来的物业保安，晚上11点以后就躲在门岗亭里睡觉。换了新物业后，从没见过值夜班的保安睡过觉，而且他们定时定点地巡查，我们的平安感进步了。”

测评结论

上述小区在新物业入驻后，绝大多数业主对新物业的表现称心，也有业主对物业提出了改良倡议。但此次评果的结果只代表个案，并不能完整客观地反映出小区物业管理的真实状况。有的小区重新物业接盘至今只要几个月时间，而想要到达理想的管理程度，需求时间，需求业主、物业的共同配合。

专家观念

业主关注物业效劳的“里子”

南京市城市管理委员会公众委员王兴宏引见，依据《南京市普通住宅物业效劳等级和收费规范》，从2006年至今，南京的物业效劳收费分5级3类。依据规范，收费不同。他说，物业应当依据合同，提供质量和价钱相符的效劳；业主依据合同交纳物业费。业主不能脱离价钱来请求物业提供更高层次的效劳，物业也不应提供不标准的效劳。

“保洁、绿化这些是物业效劳的‘面子’。电梯、消防设备、监控等等，这些设备设备的维护管理是‘里子’，直接影响业主生活。”王兴宏表示，业主越来越关注“里子”了，这对物业效劳提出了更高请求。

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